Definisi Penataan Kembali Hipotek
Mortgage Recast adalah ketika peminjam membayar di muka baik sebagian atau seluruh jumlah pokok yang terhutang sehingga saldo pinjaman berkurang, dan oleh karena itu lembaga keuangan menghitung ulang pembayaran pinjaman bulanan hipotek berdasarkan sisa periode, jumlah pokok terutang, dan tingkat bunga.
- Ketika peminjam memiliki uang dalam jumlah besar maka uang tersebut dapat ditransfer ke pemberi pinjaman dalam bentuk cicilan sehingga dapat mengurangi saldo pinjaman serta mengurangi beban bunga dan beban pokok bulanan pinjaman tersebut. .
- Dengan demikian, peminjam membayar uang muka untuk membayar jumlah pokok terutang, dan pemberi pinjaman menghitung ulang jumlah terutang dengan sisa periode jatuh tempo dan tingkat bunga, yang memberikan jumlah hipotek yang dicor ulang.
- Selain itu, jumlah total bunga yang harus dibayar oleh peminjam kepada pemberi pinjaman setelah pengembalian hipotek jelas akan lebih rendah dibandingkan dengan jumlah yang akan dibayarkan oleh peminjam tanpa melakukannya.
- Ini karena nilai waktu dari faktor uang yang ada dalam perhitungan bunga dari pokok yang terhutang.
Bagaimana Cara Kerja Mortgage Recasting?
Pembenahan kembali hipotek bekerja berdasarkan prinsip dasar keuangan. Ada beberapa faktor yang menyebabkan bunga dibebankan oleh pemberi pinjaman, baik faktor waktu maupun faktor risiko. Konsep nilai waktu kerja uang, dengan mempertimbangkan berbagai elemen seperti suku bunga, jangka waktu, dan jumlah pinjaman yang terhutang, dll. Biasanya ada jadwal amortisasi khusus untuk pembayaran kembali pinjaman, yang mencakup pembayaran atau pembayaran bulanan yang sama pokok dan bunga sesuai tingkat yang telah ditentukan.
Namun, jika pembayaran pokok lebih tinggi dari jumlah terutang yang terhutang pada cicilan tertentu, jumlah saldo terutang akan dihitung ulang dengan menggunakan konsep keuangan dengan mempertimbangkan nilai sekarang dari jumlah saldo pinjaman yang didiskontokan dengan tingkat bunga.
Perhitungan Ulang Hipotek
Setiap peminjam tidak mengizinkan pinjaman kembali. Jadi, hal pertama yang harus dipastikan adalah bahwa peminjam mengizinkan hal yang sama sesuai kontrak yang dimasukkan. Kondisi berikut lebih lanjut harus dipenuhi:
- Standar pengurangan pokok minimum harus dipenuhi: di mana peminjam memperbolehkan pelunasan, ada norma khusus terkait dengan jumlah minimum pembayaran kembali pokok, yang harus dipenuhi sebagai syarat pertama.
- Biaya pengecoran kembali harus dibayar oleh peminjam sesuai norma lembaga keuangan.
Diberikan di bawah ini adalah contoh perhitungan untuk menyusun kembali hipotek Anda.
| Detail | Jumlah |
| Saldo Pokok Saat Ini | $ 1.125.000,00 |
| Suku bunga tahunan | 5,00% |
| Pembayaran Pokok dan Bunga Bulanan Saat Ini | $ 100.000,00 |
| Porsi bunga tersisa | $ 29.671,58 |
| Pengurangan pokok pinjaman lump-sum | $ 500.000,00 |
| Membayar kembali Biaya | $ 25.000,00 |
Jumlah pembayaran yang tersisa adalah 12. Hitung penghematan cicilan ulang.
Larutan:
Jumlah sisa pembayaran adalah 12. Sekarang kita akan menghitung recast saldo pinjaman terlebih dahulu.
- Tajam kembali saldo pinjaman = Saldo pokok saat ini - Pengurangan jumlah pokok pinjaman
- = $ 1.125.000 - $ 500.000
- = $ 625.000
Perhitungan sisa cicilan:
- Angsuran = Jumlah Pokok / Faktor Anuitas @ 5% selama 12 bulan
- = $ 625.000 / 11.68122
- = $ 53.504,69
Jenis Hipotek yang Dapat Direcast
- Seperti yang disebutkan sebelumnya, hanya hipotek yang kondisi spesifiknya memungkinkan untuk dilakukan kembali, yang hanya dapat diubah. Hipotek semacam itu dikaitkan dengan pinjaman diamortisasi negatif, yang memiliki struktur pembayaran sedemikian rupa sehingga memungkinkan jadwal pembayaran kembali dengan jumlah yang lebih kecil dari biaya bunga pinjaman.
- Hipotek yang diamortisasi secara negatif juga disebut sebagai hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan opsi pembayaran atau Option ARM.
- Selain itu, tidak ada pinjaman yang didukung pemerintah yang dapat dicor ulang, dan karenanya, Jumbo CD, USDA, pinjaman VA, dll. Tidak dapat disusun kembali.
Perbedaan antara Mortgage Recasting dan Refinancing
- Jika peminjam melakukan pembayaran pinjaman sekaligus dalam jumlah yang cukup besar dan memenuhi persyaratan yang telah ditentukan sebelumnya, maka pembayaran tersebut dapat disebut sebagai pengembalian hipotek sementara, sebaliknya, pembiayaan kembali pinjaman terjadi ketika peminjam mengubah pinjaman yang ada menjadi pinjaman baru yang persyaratan pinjaman yang berbeda menjadi persyaratan yang menguntungkan bagi peminjam. Jadi ada garis tipis yang mendefinisikan perbedaan antara pengembalian hipotek dan pembiayaan kembali.
- Berdasarkan ketentuan yang pertama, peminjam melakukan pembayaran sekaligus membuat dirinya sendiri lebih cepat dari jadwal pembayaran yang telah ditetapkan, dan pemberi pinjaman menjadwal ulang jumlah saldo pokok terutang menjadi jumlah yang lebih rendah dalam hal pembayaran bunga tahunan, jumlah tahun pembayaran kembali, dan pembayaran kembali pokok tahunan, sedangkan di kemudian hari, transfer pinjaman terjadi di mana pemberi pinjaman baru telah mengalihkan pinjaman dari pemberi pinjaman lama dan pembayaran selanjutnya harus dilakukan kepada pemberi pinjaman baru hanya sesuai dengan ketentuan baru pinjaman.
Pro dan Kontra Mortgage Recast
Diberikan di bawah ini adalah beberapa pro dan kontra dari penyusunan kembali hipotek.
Pro Membentuk Kembali Hipotek
- Bunga keseluruhan yang dibayarkan atas pinjaman jauh lebih rendah dibandingkan dengan jumlah bunga yang harus dibayar jika pelunasan kembali hipotek tidak dilakukan. Oleh karena itu, menurunkan Beban pembayaran bulanan
- Tingkat bunga rata-rata yang harus dibayar oleh peminjam sejalan dengan tingkat bunga yang harus dibayar yang diharapkan.
- Kualifikasi ulang untuk mendapatkan pinjaman baru menjadi pekerjaan yang membosankan, dan karenanya proses penyusunan kembali hipotek menghilangkan pekerjaan administratif untuk mendapatkan pinjaman baru.
Kontra Pembentukan Kembali Hipotek
- Proses pelunasan hipotek tidak mengurangi jangka waktu jangka waktu pinjaman; maka tidak seperti refinancing, itu tidak mengurangi jangka waktu pinjaman.
- Meskipun pembayaran bunga berkurang karena pembentukan kembali, kekurangannya adalah itu membuat lebih banyak uang Anda mendapatkan jenis di hipotek, dan karenanya ada kemungkinan krisis likuiditas.
- Pembentukan kembali melibatkan biaya seperti biaya, biaya administrasi, dll, dan karenanya beban biaya pembiayaan meningkat.
Kesimpulan
Pembahasan di atas dengan jelas menunjukkan bahwa restrukturisasi hipotek berbeda dengan pembiayaan kembali karena alasan yang disebutkan di atas. Selain itu, mortgage recasting telah memberikan cara yang mudah bagi peminjam untuk mengurangi beban bunga selama jangka waktu tertentu dengan menjaga agar periode jatuh tempo tetap sama dan untuk menurunkan pembayaran pokok setiap bulan setelah memberikan pembayaran pokok secara sekaligus. kepada pemberi pinjaman.
