Apa yang dimaksud dengan Kewajiban Hipotek yang Dijaminkan?
Collateralized Mortgage Obligation (CMO) adalah jenis investasi berbasis hipotek di mana sejumlah hipotek digabungkan menjadi satu dan dijual sebagai sekuritas investasi. Arus kas masuk terjadi ketika peminjam melunasi pinjamannya yang kemudian dibayarkan kepada investor CMO.
Bagaimana cara kerja CMO?
Kewajiban Hipotek yang Dijaminkan dibagi menjadi berbagai kategori risiko yang dikenal sebagai tranches. Kelas ganda ini dimaksudkan untuk investor dengan selera risiko dan ekspektasi pengembalian yang berbeda. Mereka memiliki tanggal jatuh tempo yang berbeda dan diberi peringkat sesuai dengan prioritas pembayaran, yaitu, dan beberapa bagian dilunasi sebelum yang lain. Akibatnya, setiap tranche berperilaku sebagai sekuritas terpisah dengan pokok dan kupon terutang yang berbeda.
Tahap paling berisiko adalah yang pertama menanggung beban kerugian yang timbul dari gagal bayar dan, pada gilirannya, akan diberi imbalan dengan tingkat kupon tertinggi di antara semuanya. Dalam hal pembayaran di muka, kelas yang paling tidak berisiko menerima bagiannya terlebih dahulu dan akan memiliki tingkat pengembalian terendah. Penataan CMOS seperti ini tidak menghilangkan atau menurunkan risiko. Sebaliknya, risiko didistribusikan di antara investor sesuai profil risiko mereka.
Jenis Tranching di CMO
# 1 - Kredit Tranching
Ini adalah bentuk percabangan yang paling umum, yang bertujuan untuk perlindungan kredit. Strukturnya terdiri dari senior dan junior tranches. Tranche junior menyerap setiap kerugian yang diakibatkan dari default peminjam sebelum dapat diteruskan ke tranches senior. Apa pun arus kas yang tersedia, pertama-tama disediakan untuk bagian senior. Jenis struktur ini juga disebut sebagai "struktur air terjun". Secara umum, pemicu ambang batas juga ditentukan di mana setelah tingkat kenakalan tertentu, kerugian mulai ditransfer ke tahap senior juga.
# 2 - Overcollateralization
Hal ini mengacu pada situasi peningkatan kredit di mana nilai pokok CMO yang diterbitkan jauh lebih kecil daripada nilai total hipotek yang mendasarinya. Hal ini membuat CMOS menjadi lebih dijaminkan di mana tidak mengalami kerugian sampai nilai hipotek turun di bawah pokok CMO, yang menyebabkan kolateralisasi. Kondisi ini biasa terjadi pada kasus pinjaman subprime.
# 3 - Selisih berlebih
Istilah selisih lebih mengacu pada perbedaan antara tingkat kupon CMO yang diterbitkan dan tingkat bunga rata-rata tertimbang dari semua hipotek dalam kumpulan. Mempertahankan spread berlebih memberikan bantalan untuk setiap kerugian yang mungkin terjadi di masa depan. Margin ini disimpan dalam akun spread dan digunakan untuk menjaga pembayaran tepat waktu jika terjadi default dan non-pembayaran.
# 4 - Pembayaran di Muka
Tranching pembayaran di muka adalah cara untuk memberikan tingkat perlindungan terhadap risiko pembayaran di muka. Pembayaran hipotek di muka dalam kumpulan memperpendek masa hidup CMO karena pokoknya dibayar sebelum jatuh tempo dan pembayaran bunga di masa depan hilang. Tranching pembayaran di muka mengalokasikan kembali risiko pembayaran di muka pada sejumlah tranche. Ini dapat dilakukan dengan beberapa cara:
- Time Tranching - Semua pembayaran pokok yang tersedia pada satu waktu digunakan untuk melunasi tahap pertama. Semua pembayaran di muka berikutnya akan masuk ke tahap berikutnya dalam urutan tersebut. Dengan cara ini, tahapan yang berbeda matang pada waktu yang berbeda.
- Parallel Tranching - Ini terjadi ketika tingkat kupon dari semua tranches pada akhirnya sama dengan tingkat bunga hipotek di kumpulan. Tranches mungkin memiliki tingkat bunga tetap atau mengambang, tetapi semuanya turun agar sesuai dengan tingkat hipotek.
- Z Bonds / Accrual Bonds - Ini mengacu pada CMO yang memiliki tahap "Z". Tahap ini sering kali merupakan tahap terakhir dan tidak menerima pembayaran bunga pada awalnya. Semua bunga yang timbul untuk bagian ini digunakan untuk membayar pokok dari bagian lainnya. Setelah tranche lain dilunasi, tranche ini mulai menerima pembayaran jatuh tempo.
- Jadwal Obligasi dan Obligasi Pendamping - Obligasi jadwal menerima pembayaran di muka sesuai jadwal yang telah ditentukan sebelumnya, dan kelebihannya diserap oleh obligasi pendukung, juga dikenal sebagai obligasi pendamping.
# 5 - Pembayaran Kupon
Jenis tranching ini didekati dengan mengalokasikan kembali kupon hipotek dan sebagian besar dilakukan setelah tranching pembayaran di muka tercapai. Tranching kupon menghasilkan dua jenis tranche utama:
- Tahap hanya bunga (IO) - Tahap ini hanya menerima bunga yang dihitung atas pokok nosional. Tidak ada pembayaran pokok yang dilakukan. Oleh karena itu, tidak ada risiko pembayaran di muka.
- Principal only tranche (PO) - Tranche ini hanya diatur untuk menerima pembayaran pokok dan tanpa bunga, dan karenanya menjadi lebih rentan terhadap pembayaran di muka.
Keuntungan
- Tranching memungkinkan investor memperoleh keuntungan yang lebih sesuai dengan profil risiko dan ekspektasi hasil investasi mereka.
- CMO menguntungkan lembaga keuangan dengan memungkinkan mereka menerbitkan sekuritas yang disusun sedemikian rupa sehingga mereka tidak perlu khawatir tentang melakukan pembayaran kepada semua investor sekaligus. Beberapa menerima pembayaran sebelum yang lain dan mereka yang belum mendaftar.
- Investor memiliki akses ke beragam pinjaman hipotek di bawah satu atap.
Kekurangan
- Risiko pembayaran di muka- Pembayaran di muka memperpendek masa hidup CMO, dan pembayaran di masa mendatang tidak ada lagi.
- Risiko suku bunga- Pembayaran di muka paling umum terjadi saat suku bunga pasar turun karena pemilik rumah mencari opsi pembiayaan kembali untuk mengurangi biaya pinjaman mereka.
- Risiko pasar- Kondisi ekonomi secara keseluruhan juga berdampak pada berfungsinya CMO.
- Risiko likuiditas- Pinjaman hipotek tidak likuid. Jika seorang investor ingin keluar dari satu posisi, itu tidak mudah.
Batasan
Kinerja CMO sangat bergantung pada kualitas pinjaman yang mendasari. Jika hipotek yang mendasarinya adalah subprime, kemungkinan gagal bayar jauh lebih besar.
Kesimpulan
CMOS adalah struktur keuangan kompleks yang diatur oleh persyaratan berbeda yang terkait dengan hipotek dalam kumpulan. Dengan demikian, tidak mudah untuk menilai risiko dan keuntungan yang terkait. Kadang-kadang investor begitu dibutakan oleh pendapatan yang seharusnya datang sehingga mereka lupa menilai kualitas yang mendasarinya.
Krisis Subprime Mortgage adalah akibat dari ketidaktahuan ini. Hal ini menyebabkan peningkatan pengawasan oleh badan pengawas. CMO adalah opsi investasi yang baik, tetapi seperti yang lainnya, CMO perlu dinilai untuk kemungkinan risiko dan kerugian sebelum keputusan investasi diambil.
