Apa itu Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return adalah jenis metrik yang digunakan untuk mengukur pengembalian total yang diperoleh dari properti investasi riil, return adalah total pendapatan tunai yang diperoleh dari properti investasi dengan kata sederhana, Cash on cash return diperoleh oleh investor dibuat dengan berinvestasi di properti daripada dengan menggadaikannya dan dihitung sebagai rasio dari jumlah total pendapatan sewa yang dihasilkan dari properti dan total investasi tunai yang awalnya dilakukan di properti.
Rumus
Rumus ini perlu dicatat bahwa tingkat dividen ekuitas hanya mengukur pengembalian kas aktual yang diinvestasikan, yaitu ekuitas yang terlibat dalam investasi. Jadi, ukuran tersebut tidak termasuk hutang yang terlibat dalam pembelian properti, yang merupakan instrumen pembiayaan umum dalam real estat.
Cara Menghitung Cash on Cash Return (dengan Contoh)
Mari kita perhatikan contoh dengan menggunakan rumus COCR di atas:
Investasi Tanpa Pinjaman
Seorang investor membeli properti seharga $ 2.000.000 dan menerima sewa bulanan sebesar $ 8.000. Dia harus membayar biaya pemeliharaan properti sebesar $ 2.000.
- Sekarang, pendapatan bulanan atas properti = 8000 - 2000 = $ 6,000
- Pendapatan Tahunan = 12 X 6000 = $ 72000
- Jadi, Rumus COCR = Arus kas tahunan sebelum pajak / Total kas yang Diinvestasikan = 72000/2000000 = 3,6%
Investasi di Properti dengan Pinjaman
Seorang investor membeli properti sewaan sebesar $ 2.000.000 dengan uang muka $ 500.000. Dia menerima sewa bulanan sebesar $ 8.000 dan membayar biaya pemeliharaan dan bunga sebesar $ 4.000 setiap bulan.
- Sekarang, pendapatan bulanan setelah pengeluaran investor = 8000 - 4000 = $ 4,000
- Penghasilan tahunan = 12 X 4000 = $ 48000
- Jadi, Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
Dalam contoh di atas, pinjaman meningkatkan rasio ini. Pinjaman atau leverage meningkatkan risiko bagi investor. Kerusakan, biaya tambahan, kerugian penurunan nilai, kehilangan modal harus ditanggung oleh investor sendiri, dan bank harus membayar kembali tepat waktu.
Namun, tidak selalu demikian; rasio ini bergantung pada banyak faktor lain seperti harga, jumlah pinjaman, sewa bulanan, pembayaran pinjaman bulanan, dll.
Perbedaan Cash on Cash Return dan Return on Investment (ROI)
Perbedaan antara COCR dan Return on Investment (ROI):
Pengembalian investasi melibatkan total pengembalian investasi. Ini akan mempertimbangkan keuntungan modal atas investasi juga. Padahal ini hanya menyumbang arus kas masuk tahunan. Karena COCR dalam investasi real estat, aset disimpan untuk jangka waktu yang sangat lama, biasanya 10-20 tahun, keuntungan modal sulit diperkirakan. Selanjutnya, keuntungan modal atas properti tergantung pada lokasi properti, skenario geopolitik, kondisi ekonomi, dan faktor lainnya.
Jadi, untuk mengukur dan membandingkan investasi dalam investasi real estate, COCR adalah ukuran yang lebih baik.
Keuntungan
- Rasio COCR mudah dihitung. Rasio tersebut merupakan metode yang mudah dan cepat untuk membandingkan keuntungan dari berbagai peluang investasi. Rasio tersebut memberikan kesempatan kepada investor untuk tidak hanya membandingkan pengembalian dalam kas atas pengembalian tunai di kelas aset real estat tetapi juga di seluruh kelas aset.
Kekurangan
- Perhitungan COCR didasarkan pada arus kas sebelum pajak terhadap total kas yang diinvestasikan. Karena pembilang rasio tersebut sebelum arus kas pajak, pembilang ini tidak mempertimbangkan braket pajak individu dan arus keluar pajak. Peluang investasi dapat dipengaruhi oleh manfaat pajak dan pengeluaran pajak individu, yang tidak tercakup dalam rasio pengembalian
- Uang tunai atas pengembalian tunai tidak memperhitungkan laba atas modal. Pengembalian modal dapat menunjukkan pengembalian yang lebih tinggi karena pengembalian modal bukanlah pendapatan.
- Risiko lain dari memiliki properti termasuk dalam rasio. Seorang investor harus melakukan uji tuntas, bersama dengan perhitungan rasio pengembalian, sebelum berinvestasi di properti.
- Rasio tersebut didasarkan pada bunga sederhana untuk menghitung kas atas pengembalian tunai dan bukan pada perhitungan bunga majemuk. Peluang investasi dengan tingkat bunga majemuk yang kecil sekalipun mungkin merupakan peluang yang lebih baik daripada investasi dengan pengembalian kas ke kas yang tinggi.
- Rasio tidak memperhitungkan nilai waktu uang. Oleh karena itu, ini menjadi efektif hanya untuk tahun pertama investasi jika rasio absolut diukur, dan tingkat dividen ekuitas pada investasi tunggal diukur.
Apa yang dimaksud dengan Rasio Cash on Cash Return yang Baik?
Angka absolut untuk COCR yang baik bervariasi. Sedangkan para ahli mengatakan bahwa pengembalian 8% adalah rasio yang baik sedangkan beberapa ahli mencari kisaran antara 8-12%. Beberapa investor mungkin tidak berinvestasi jika mereka tidak dijamin COCR 15% atau 20%.
Kesimpulan
Tingkat dividen ekuitas memberikan rasio arus masuk kas sebelum pajak dengan jumlah ekuitas yang diinvestasikan pada awalnya. Ini tidak termasuk pinjaman yang diambil dari lembaga keuangan sambil menghitung rasio kas atas pengembalian tunai.
Meskipun metrik ini sederhana, metrik ini tidak menjelaskan segalanya tentang properti sewaan dan tidak boleh diambil sebagai satu-satunya ukuran untuk membuat keputusan investasi. COCR dalam investasi real estat memerlukan tingkat analisis yang mendalam dan canggih, yang meliputi analisis kualitatif seperti lokasi properti, prospek kawasan di masa mendatang, estetika komersial lokasi, dan faktor-faktor lainnya.
Rasio COCR yang baik tidak mempertimbangkan manfaat pajak, alternatif sumber pembiayaan, kemungkinan struktur pembiayaan. Namun, rasio COCR yang baik tetap menjadi metrik yang paling dasar dan penting untuk menunjukkan peluang investasi yang lebih baik.
